行業天花板十年內將現 龍頭房企密謀結構革命
【樂居獨傢：世界第一高樓登天之路疑霧重重】
今年7月，萬科總裁鬱亮提出瞭最多十年房地產行業就要出現天花板的觀點，被行業很多人士所接受。中金公司房地產行業研究員寧靜鞭說，未來的十年其實是結構的十年。2010年的人口普查得出的人口結構數據，可以預測未來三到五年全國的住宅需求將快速向下降，每年的幅度在2%~4%。在這樣一個背景下，不出10年房地產業銷售額的天花板便顯而易見。在這樣的情況下，萬科提出瞭轉型城市服務配套商的角色定位，為即將到來的營業收入結構革命，作好瞭準備。
事實上，察覺到行業即將出現天花板的並不隻萬科。吳亞軍談到龍湖所以會出現"V"型增速下滑，認為更多地是為瞭公司股東的利潤、股價、融資成本和資金量所作的主動調整，因此未能完全迎合資本市場對於業績成長的漂亮曲線要求，而是更為務實地從股東利益角度提前作出的戰略性調整。
有業內人士分析：龍湖的"V"型增速下滑，並不僅僅是短期調整的需要，恰好也可以更好地應對在十年內將出現的行業天花板。此前，萬科總裁鬱亮認為，住宅開發的行業天花板將在十年內出現，企業必須提前轉型。龍湖選擇向已完成轉型的香港房企，通過持有部分商業物業，獲得穩定租金收入，提前準備應對將要出現的行業天花板。
龍湖增速放緩：帶來的收益
上市以來，人們看到的是一個堅持有質量增長的龍湖。的確在過去三年間，龍湖可以說是在負債率控制、融資成本以及土地市場"抄底"三個領域表現卓越。
去年9月，龍湖地產在當年度內房股企業需和港資太古集團需要股價大幅折讓才能順利配股的背景下，以較低的股價折扣，成功融資30.89億元港幣，成功將凈負債率調整至50%以下。
去年10月份，龍湖又憑借著低負債率的優勢以僅僅6.875%融資成本發行瞭4億美元優先票據。
今年，龍湖更是融資動作頻頻。先是1月份以6.75%的息率發行瞭5億美元票據，7月更是從13傢境外銀行，以3.8%的超低貸款利率獲得瞭近77億元港幣的銀團貸款。
龍湖之所以能在資本市場不斷獲得大量低成本的融資，根本原因就是龍湖的發展足夠穩健和安全。
大量的低成本融資給瞭龍湖在土地市場抄底的機會。懂得土地市場過去一兩年價格趨勢的投資者可能會知道，這意味著龍湖未來三五年可能帶給股東的收益和回報將會十分可觀。大量的在手現金不僅確保瞭龍湖在2011年市場最冷的時候資金無虞，還讓龍湖在2011年下半年到2012年上半年這個土地市場連續出現流標的年份裡，成功低價抄底，購買瞭不少更靠近城區的優質地塊，在短短一年時間完成土地換倉。比如去年8月以底價摘得的杭州春江彼岸項目，樓面價為9504元/平方米，而兩個月後中海隔江摘得的三堡地塊，扣除配建的保障房面積，折算到可售部分的樓面價約為28000元/平方米。項目今年6月首次開盤推出784套，兩小時去化率逾90%，創當地近3年單項目開盤銷售金額、套數及面積三項紀錄。截至當月底，該項目累計實現認購逾20億元，而這正是龍湖"近城區、控規模、高周轉"策略的驗證。
此外，2011年8月，龍湖在上海拍得的虹橋商務區核心區一期05號地塊，當時底價僅30.54億元，折合樓面價僅10503元/平方米。而今年1月同一區域出讓的同一性質地塊，樓面價卻突破2萬元。再比如去年9月，龍湖獲得北京孫河雙瓏原著的樓板價僅為20100元/平方米，而同區域今年最新成交的土地，再扣除保障房面積外，樓板價高達48400萬元/平方米。此前，旭輝集團行政總裁林峰曾認為，土地價格的上漲，意味著房價的進一步上漲。這也可以看出，僅這三地塊未來兩三年內將給龍湖帶來的收益會有多可觀。
根據年報，截至2012年底，龍湖地產土地儲備合計3952萬平方米，權益面積為3582萬平方米。截至2010年12月31日，龍湖地產土地儲備合計3161萬平方米，權益面積則為2824萬平方米。
戰略調整：提前至天花板出現前的10年
按照寧靜鞭的觀點，未來10年房地產行業必然會高度集中，整個行業將進入整合時代。而在未來的三到五年裡，這種趨勢將非常明顯地表現出來。未來住宅市場將可能出現香港那樣，由十傢企業壟斷整個住宅市場的所有份額。
如果這種局面一旦出現，那麼商業地產地位的重要性將勢必顯現。香港的"四大地產巨頭"--長和、新鴻基、新世界、九龍倉幾乎每一傢的投資類物業租金收益都要占到其屏東車貸銷售總收入的接近一半。哪家銀行信貸利率最低
正是因為這種穩定的租金收益比重，讓香港地產商熬過瞭金融海嘯，也能輕松應對市場天花板。
事實上，在過去的數年時間裡，龍湖一直在向香港地產商學習，不斷提高收入的穩定性。根據此前媒體的報道，龍湖每年會將至多10%銷售回款投入到商業地產發展，這個數據既保證瞭商業戰略的穩步推進又不至於沉淀大量現金流。而巧合的是，龍湖的銷售回款率正好優於行業10%以上，因此，僅靠優於行業的回款管理，就可以對沖商業投入的現金壓力。
按照龍湖的計劃，大約在十五至二十年以後，龍湖的租金收入將達到其營業總收入的20%。如果這個目標最終實現，那麼龍湖在遇到行業天花板時，股東也不需要擔心業績會出現下滑。
龍湖高達82%的客戶忠誠度，確保瞭其在住宅市場的競爭力和行業份額。而商業地產的租金大幅增長，則可減輕整個住宅市場需求下滑後龍湖的業績壓力。
某種意義上，龍湖的"V型增速下滑"，也與吳亞軍的未雨綢繆有關。從2011年開始，龍湖在商業地產領域加快瞭動作，相繼在北京、上海競得多幅商業或綜合開發地塊。來自商業地產的銷售收入，對集團的業績貢獻的比重也不斷增大。
應對十年後的行業天花板，龍湖可能是投入最多的一傢公司。其他房企雖然也預計到未來將出現這一趨勢，作出一些新的嘗試，但轉型方向尚不清晰。
充足貨量應戰"枯水期"
從今年上半年開始，北京、上海、福建、杭州、南京等一些地區，出現瞭供應緊張的現象。由於受到市場調整影響，2011年和2012年上半年房企的開發增速放緩，一些地區的供應出現瞭暫時性的緊缺，日光盤不斷出現。
有機構在研究一些企業七八月份的銷售時，就曾分析，這些企業的業績有可能出現大幅下滑，原因之一就是土地供應的青黃不接。
此前，2011年到2012年上半年，土地市場成交低迷，很多地塊未能成功出售。而2012年下半年到今年上半年，土地價格又大幅走高，房企往往需要以非常高的溢價率才能買到地。
在這樣一個背景下，一些企業因為在這兩年間極少出手買地，可以開發的項目資源已近枯竭。有機構就曾預測杭州一傢房企的土地儲備說，如再不拿地，到2015年這傢公司的業績將難再保證。
另外一些企業則開始放慢自己的銷售節奏，不願意低價賤賣項目。比如，融創中國董事長孫宏斌就曾向媒體公開透露，暫時停掉瞭被他認為賣虧瞭的無錫綠城融創合作項目。在銷售目標實現無憂，暫無因新增土地而需要大量資金需求的背景下，融創選擇瞭放慢節奏。
但是在行業供應的枯水期，龍湖卻有充足可售的貨量可以銷售。根據龍湖此前公佈的數據，下半年，沈陽唐寧ONE、大連灩瀾山、上海紫都城、昆明水晶酈城(小區網 論壇)等位於7個城市近10個新項目將陸續入市，屆時，龍湖在售項目將超過50個。
對於投資者來說，龍湖未來幾年的發展增速曲線，也許在同行中會是最漂亮的幾傢公司之一。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/09113418054.shtml
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