京津冀一體化利好津 商地 社區商業地產最受青睞
有益解決"商地"招商難題
目前，隨著京津冀一體化概念的提出以及本市"北方經濟中心"地位的確立，大量國內外知名企業、品牌也陸續開始搶占天津市場。市場對各類購物中心、商鋪等商業地產類產品的需求將會不斷增大。由此不難看出，天津在未來幾年將成為國內、國外企業的投資熱土。在此種背景之下，天津的商務辦公環境需要發展、改善，投資潛力顯現。
帝海集團總裁李小明在接受采訪時表示，京津冀一體化可以促進整個區域經濟的發展，實現互補。從目前看來，房地產行業至少還會火20年到30年，伴隨房地產行業的發展，商業地產至少還會火30年。隨著經濟發展，居民對改善生活質量的要求會越來越高，居民消費也會不斷升級。比如最開始居民購物隻需簡單的百貨大樓，現在卻是包含吃、喝、玩等休閑服務一條龍的購物中心，由簡單消費轉向體驗式消費。伴隨消費升級，商業地產也會升級。
在產品規模方面，商業地產項目也是有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬甚至上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，或者更小。對於前者而言，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式；而商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街這類規模較小的商業地產則采用商鋪出售，零散經營的模式。但這個模式存在後期經營管理的問題，因此在投資的時候需要謹慎。
另外，招商一直是商業地產面臨的問題，也是難點。為此，業內的普遍規律是，在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。比如，一個項目在前期的招商重點首先是與大商傢簽訂合作合同；建設後期招商的內容轉變為尋找中小經營者進場經營。此外，招商還要善於利用專業招商機構。這是因為在招商過程中，地產商手中掌握的商傢資源是有限的，而一些專業招商機構則掌握著大量的商傢資源，更重要的，他們對商傢的選址要求很熟悉，在談判中會起到重要的推進作用。通過實際經驗，對品牌商傢或大面積的商鋪招商，專業招商機構往往能起到決定性作用。
社區商業地產最受青睞
在商業地產經營方面，作為商業地產之一的都市型購物中心，對於其是否需要主力百貨店的討論一直沒有停止。特別是2012年4月，永旺商場因"定位"原因從北京朝陽大悅城全身而退之後，更是讓業界對都市型購物中心"去百貨化"的觀點日趨高漲。而另一方面，社區型購物中心卻發展得如火如荼。由於其具備持續性消費的先天優勢，適應瞭居民享受型消費的客觀需求，在便利性、商品定位和消費者服務上具備明顯優勢。隨著中心區商業逐漸飽和，社區型購物中心將占據主導地位，並成為未來購物中心的發展重點。而且社區型購物中心因自身特點，受金融危機沖擊較小，抗風險能力也較強。
與一般都市型購物中心不同，社區型購物中心的物業體量相對較小，一般為5萬平米左右，引進的品牌也比城市購物中心相對偏低，目標客戶為周邊社區居民，旨在滿足周邊居民的一體化購物娛樂需要，但業態更豐富也更靈活。百貨和超市是作為主力店進駐至購物中心的，租用面積僅占整個購物中心面積約三至四成左右，其它業態包括院線、餐飲、遊藝、幼教、社區服務等。社區型購物中心在我國起步較晚，是百貨、超市業態升級的又一新型業態。
有數據表明，社區購物中心在全國的購物中心總量中已占比一半。中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，從國內外來看，社區型購物中心都是最適合老百姓生活的，它提供一站式服務，滿足消費者在吃喝玩樂、購物休閑、餐飲親情溝通等方面的需求。居民在社區型購物中心的消費頻率很高，在中國區域型、都市型購物中心接近飽和的狀態下，目前已有更多的機會來自社區購物中心。此外，也有專傢認為，中國購物中心發展空間還很大，隨著交通和便利性逐漸被消費者納入時間成本，越來越多的消費者希望在周邊幾公裡即可到達。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-25/09142704705.shtml
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